L'article L. 480-13 du code de l'urbanisme dispose :
« Lorsqu'une construction a été édifiée conformément à un permis de construire : / 1° Le propriétaire ne peut être condamné par un tribunal de l'ordre judiciaire à la démolir du fait de la méconnaissance des règles d'urbanisme ou des servitudes d'utilité publique que si, préalablement, le permis a été annulé pour excès de pouvoir par la juridiction administrative et, sauf si le tribunal est saisi par le représentant de l'Etat dans le département sur le fondement du second alinéa de l'article L. 600-6, si la construction est située dans l'une des zones suivantes : (...) / L'action en démolition doit être engagée dans le délai de deux ans qui suit la décision devenue définitive de la juridiction administrative ; (...) »
Par un arrêt du 1er octobre 2026 (Civ. 3e, 1er octobre 2026, n° 24-14.709, publié au Bulletin), la troisième chambre civile de la Cour de cassation juge que le juge saisi d'une demande de démolition sur ce fondement ne peut la rejeter au motif que le préjudice du voisin serait limité. En l'espèce, la cour d'appel avait refusé d'ordonner la démolition d'un abri de voiture, édifié en dépassement de la hauteur fixée par le plan d'occupation des sols, après avoir pourtant constaté qu'il aggravait les vues sur le fonds voisin et lui faisait perdre de l'ensoleillement. La Cour rappelle d'abord que l'action a pour objet de réparer le préjudice personnel du demandeur par la cessation de la situation illicite qui le cause (point 7). Elle en déduit que :
« le juge qui retient l'existence d'un tel préjudice au jour où il statue, quel que soit son degré de gravité, est tenu d'ordonner, sauf si elle est impossible, la démolition de la construction dans la mesure de ce qui est suffisant pour la mettre en conformité avec la règle d'urbanisme méconnue » (point 8).
La condition du préjudice est ancienne. Le demandeur doit établir un préjudice personnel en lien de causalité directe avec la violation de la règle d'urbanisme (Civ. 3e, 11 janvier 2023, n° 21-19.778, publié au Bulletin), et non avec la seule présence de la construction (point 6). Le juge doit aussi vérifier, à la date où il statue, que la règle méconnue est toujours opposable au constructeur (Civ. 3e, 30 avril 2025, n° 24-10.256, publié au Bulletin). L'arrêt du 1er octobre 2026 ajoute que l'ampleur du préjudice est indifférente. Une fois celui-ci constaté, le juge doit ordonner la démolition, sauf impossibilité, dans la limite de ce qu'exige la mise en conformité. Le voisin qui a obtenu l'annulation d'un permis dans l'une des zones que ce texte énumère tient donc d'un préjudice même modeste un droit à la démolition, à condition d'agir dans les deux ans de la décision définitive de la juridiction administrative.
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