L'article L. 111-24 du code de l'urbanisme dispose :

« Conformément à l'article L. 302-9-1-2 du code de la construction et de l'habitation, dans les communes faisant l'objet d'un arrêté au titre de l'article L. 302-9-1 du même code, dans toute opération de construction d'immeubles collectifs de plus de douze logements ou de plus de 800 mètres carrés de surface de plancher, au moins 30 % des logements familiaux sont des logements locatifs sociaux définis à l'article L. 302-5 dudit code, hors logements financés avec un prêt locatif social. L'autorité administrative compétente de l'Etat, sur demande motivée de la commune, peut déroger à cette obligation pour tenir compte de la typologie des logements situés à proximité de l'opération. (...) »

L'article L. 410-1 du même code prévoit :

« (...) Lorsqu'une demande d'autorisation ou une déclaration préalable est déposée dans le délai de dix-huit mois à compter de la délivrance d'un certificat d'urbanisme, les dispositions d'urbanisme, le régime des taxes et participations d'urbanisme ainsi que les limitations administratives au droit de propriété tels qu'ils existaient à la date du certificat ne peuvent être remis en cause à l'exception des dispositions qui ont pour objet la préservation de la sécurité ou de la salubrité publique. (...) »

Par une décision du 1er octobre 2026 (CE, 2e-7e ch. réunies, 1er octobre 2026, n° 503183, mentionné aux tables du recueil Lebon), le Conseil d'État juge que l'obligation de l'article L. 111-24 est une disposition d'urbanisme au sens de l'article L. 410-1 et qu'un arrêté de carence pris après la délivrance du certificat ne la rend pas opposable à la demande de permis déposée dans les dix-huit mois. En l'espèce, le maire avait refusé un permis de construire 82 logements à une société titulaire d'un certificat d'urbanisme du 21 mai 2023 ; le préfet avait constaté la carence de la commune le 15 décembre 2023, après ce certificat et avant la décision sur le permis. Devant le tribunal administratif, la commune demandait que son refus soit maintenu au motif, substitué aux motifs initiaux, que le projet méconnaîtrait le seuil de 30 % de logements sociaux applicable aux communes carencées. Le Conseil d'État rejette le pourvoi de la commune et approuve le tribunal d'avoir écarté cette substitution de motifs :

« la règle prévue par l'article L. 111-24 du code de l'urbanisme constituait une disposition d'urbanisme au sens de l'article L. 410-1 du même code et (...) celle-ci n'était, en l'espèce, pas opposable à la demande de permis de construire (...) déposée moins de dix-huit mois après la délivrance du certificat d'urbanisme, dès lors que l'arrêté du préfet constatant la carence de la commune n'était intervenu que postérieurement à la délivrance de ce certificat » (point 4).

Le certificat garantit à son titulaire, quel que soit son contenu, que sa demande sera examinée au regard des dispositions d'urbanisme applicables à sa date (CE, 18 décembre 2017, n° 380438, mentionné aux tables du recueil Lebon). Il ne cristallise pas, en revanche, les législations indépendantes, telle l'autorisation de défrichement du code forestier (CE, 19 novembre 1999, n° 190676, mentionné aux tables du recueil Lebon). Dans ses conclusions, la rapporteure publique Dorothée Pradines relevait que cette obligation, inscrite au règlement national d'urbanisme, sert la mixité sociale que le code assigne pour finalité à l'action publique en matière d'urbanisme et que l'arrêté de carence postérieur constitue une remise en cause des règles en vigueur à la date du certificat :

« Nous ne voyons pas que l'objet des dispositions en cause, parce qu'il serait de nature “sociale”, conduise à amoindrir les droits du titulaire d'un certificat d'urbanisme » (concl. D. Pradines).

Le promoteur titulaire d'un certificat d'urbanisme échappe donc, pour la demande déposée dans les dix-huit mois, au quota de logements sociaux qu'un constat de carence postérieur impose aux autres projets de la commune.

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